Grondbeleid

Inleiding
Deze paragraaf gaat in op de visie, de uitvoering, de resultaten en risico’s van het grondbeleid. De bedragen in deze paragraaf zijn in miljoenen euro’s, tenzij anders aangegeven.

Visie
De visie op het grondbeleid ligt vast in de Nota Grondbeleid 2017-2020. Deze nota wordt, vooruitlopend op de invoering van de omgevingswet, in de 2^e helft van 2023 geactualiseerd op basis van de afspraken in het coalitieakkoord. De koers volgens de huidige nota grondbeleid is dat de gemeente bij voorkeur facilitair grondbeleid voert, waarbij zij actief grondbeleid voortzet om de actieve grondexploitaties[1] (hierna grondexploitaties of afgekort BIE) af te ronden. In de nieuwe nota grondbeleid zal bepaald worden wat de koers wordt voor de komende jaren.

Uitvoering
De gemeente zet haar grondbeleid als middel in om bestuurlijke ambities en beleidsdoelstellingen op het gebied van o.a. wonen, economie en duurzaamheid te realiseren.
Begin 2023 wordt gewerkt aan 21 BIE. In de loop van 2023 worden een aantal nieuwe BIE opgestart (o.a. Lobke en Politiekantoor). Bij de ontwikkelingen waarvoor de planvorming nog niet zo ver is dat al een BIE kan worden geopend zijn eerder al tijdelijke voorbereidingskredieten (o.a. Stationskwartier, Piet Blomplein en bedrijventerrein Varenschut Noord) beschikbaar gesteld. De komende periode worden nog meer tijdelijke voorbereidingskredieten aangevraagd (o.a. Houtsdonk).

De gegevens in deze paragraaf zijn gebaseerd op de laatste uitgebreide herziening van de 21 lopende grondexploitaties bij de jaarrekening 2022. De nieuwe begroting voor Brandevoort BSD is hierin nog niet verwerkt. De aanpassingen die op grond van de omgevingsvisie Stationskwartier gaan komen op de lopende BIE Cacaofabriek en Ehad terrein zijn hierin ook nog niet verwerkt. Eerst moet hierover besluitvorming plaatsvinden door de gemeenteraad. De planning is dat dit in de 2^e helft van 2023 gaat plaatsvinden. Bij de eerstvolgende uitgebreide herziening van alle BIE bij de jaarrekening 2023 worden deze aanpassingen wel verwerkt. In de 1^e berap van 2024 zal dan een actualisatie van de begroting 2024 plaatsvinden.

Risico's
Om de risico’s te beperken zijn de volgende maatregelen getroffen:

• Er zijn overeenkomsten gesloten voor afname van een aanzienlijk deel van de grond voor projectmatige bouw.
• De nog te bouwen woningen passen binnen de woningbouwtaakstelling van de provincie.
• De indexering van de opbrengsten passen we toe in de eerste 10 jaar. Na 10 jaar worden de opbrengsten niet meer verder geïndexeerd.
• Er is een voorziening getroffen voor het verwachte verlies.
• Bij de bepaling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is rekening gehouden met tegenvallende scenario’s op kostenontwikkeling, rentestijging, planproductie en opbrengstenstijging.

[1] De BBV noemt grondexploitaties, waar de gemeente actief grondbeleid voert, bouwgrond in exploitatie of afgekort BIE.
Herziening Bouwgronden in exploitatie (BIE)
Volgens de BBV voorschriften moet jaarlijks een uitgebreide herziening van alle BIE’s plaatsvinden. Met de vaststelling door de raad van de actualisering van de BIE’s bij de Jaarrekening 2022 zijn ook de grondexploitatiebegrotingen voor de resterende looptijd vastgesteld. De afzonderlijke jaarschijven voor de resterende looptijd (en dus ook de jaarschijf 2024) liggen daarmee in principe vast tot aan de nieuwe uitgebreide herziening van de BIE’s bij de jaarrekening 2023. De looptijd en planning van de BIE’s is gebaseerd op de beste inschatting.

Grondbedrijf
Jaarlijks actualiseert het college naast de grondexploitaties ook de risicoanalyse. Het college rapporteert hierover in de paragraaf weerstandsvermogen. Grote afwijkingen legt het college aan de raad voor, zodra deze spelen. De risicoanalyse wordt opnieuw geactualiseerd bij de herziening van de BIE’s bij de jaarrekening 2023.

Het geheel van alle grondexploitaties met de reserve en voorziening, die daarmee samenhangen, noemen we samen het grondbedrijf. Het hierna volgende figuur laat de financiële stromen binnen het grondbedrijf zien (de cijfers zijn gebaseerd op de laatste herziening van de BIE’s en de risicoanalyse bij de jaarrekening 2022).

 

Parameters
Bij de actualisatie van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2022 zijn de volgende parameters gebruikt:

Boekwaarde
De boekwaarde is het totaal van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten op een bepaald moment. Als de boekwaarde positief is dan zijn de gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten. Andersom als de boekwaarde negatief is dan zijn de gerealiseerde opbrengsten hoger dan de gerealiseerde kosten.

Bij gebiedsontwikkelingen gaat de kost voor de baat uit. Dit wil zeggen dat voorinvesteringen in het gebied nodig zijn, voordat opbrengsten door gronduitgifte gerealiseerd worden. Het figuur hierna laat de prognose zien van kosten, opbrengsten en het verloop van de boekwaarde van alle grondexploitaties (gebaseerd op de jaarrekening 2022).

Winstneming
BBV schrijft de POC-methode (percentage of completion) voor. Dit betekent dat naar rato van voortgang (tussentijdse) winst genomen wordt.
Om een inschatting te doen van de mogelijk in de komende jaren tussentijds te nemen winst op de winstgevende BIE’s wordt de volgende pragmatische methode gehanteerd:
De verwachte eindwaardes op winstgevende BIE’s zoals die bij de jaarrekening 2022 zijn bepaald worden pondspondsgewijs verdeeld over de restantperiode van de betreffende BIE’s. In totaal is de verwachte winst op eindwaarde afgerond € 14,0 miljoen. Alsdan kan de volgende zeer globale schatting gedaan worden van de te nemen winsten in de jaarschijven:

Actuele prognose van de resultaten
Bij de meest recente herziening van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2022 zijn de verwachte looptijden en eindresultaten bepaald. In de volgende tabel zijn die zichtbaar gemaakt:

 
Gronduitgifte
Woningen
De prognoses van de grondverkopen met fasering voor de komende jaren staan in de figuur hieronder (stand jaarrekening 2022). Onderstaande aantallen zijn uit de 21 lopende BIE’s, met uitzondering van Brandevoort 2 plandeel Noord (= boven het spoor). Dit wordt Brandevoort 2 plandeel BSD. Zoals al eerder in deze paragraaf aangegeven moet de besluitvorming hierover in de gemeenteraad nog plaatsvinden.
De nieuwe ontwikkelingen die de komende jaren worden opgestart in het kader van de schaalsprong (o.a. stationskwartier en Houtsdonk) zijn hierin ook nog niet opgenomen.

Bedrijventerreinen
Het totaal nog uit te geven kavels op lopende BIE is ca 18ha (stand jaarrekening 2022). Op BZOB is nog 6,0 ha beschikbaar. Op de Automotive Campus 3,7 ha. Op de overige bedrijventerreinen zijn nog restantpercelen beschikbaar. In totaal is dat ca 8,2 ha. Het Ehad terrein (wordt onderdeel stationskwartier) is in deze opsomming niet meer meegenomen.

Nieuwe ontwikkelingen
Zoals al eerder in deze paragraaf aangegeven zijn op meerdere plekken in onze stad initiatieven gaande die in de (nabije) toekomst zullen leiden tot nieuwe BIE’s. De afgelopen jaren zijn daarvoor voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld. Zodra de planvorming is afgerond zullen de nieuwe BIE’s met een grondexploitatiebegroting ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. Alsdan worden deze nieuwe ontwikkelingen meegenomen bij de jaarlijkse uitgebreide herzieningen van alle grondexploitaties bij de jaarrekening.

Er zijn ook kleinere ontwikkelingen gaande waarvoor de planvorming minder tijd in beslag neemt en het niet nodig is om met een voorbereidingskrediet te werken. In die gevallen wordt direct een nieuwe BIE met grondexploitatiebegroting ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

Facilitair grondbeleid
Naast de eigen grondexploitaties faciliteert de gemeente ontwikkelingen van private ontwikkelaars als deze bijdragen aan de gemeentelijke doelstellingen. Voorbeelden hiervan zijn de woningbouwprojecten Oranjekade, Weverspoort en Oostende.

Gemeenten zijn verplicht hun kosten te verhalen en doen dit bij voorkeur met een anterieure overeenkomst. De private ontwikkelaar vergoedt de gemeente de kosten die zij maakt om de ontwikkeling mogelijk te maken. Denk hierbij aan ambtelijke inzet (plankosten) en aanpassingen in het openbaar gebied. Veelal bevat de anterieure overeenkomst een vast bedrag voor het kostenverhaal. Het is vervolgens aan de gemeente om de kosten binnen dit budget te houden. Ten tijde van de jaarrekening 2022 hebben we 36 lopende overeenkomsten met marktpartijen. In de loop van 2023 zijn al weer een aantal trajecten opgestart waarvoor naar verwachting nieuwe anterieure overeenkomsten gesloten gaan worden.